ویلای شمال یا آپارتمان منطقه یک تهران؟ مقایسه سرمایه‌گذاری ملکی از نگاه یک معامله‌گر

دو بازار داغ، دو منطق متفاوت سرمایه‌گذاری

این روزها دو بازار ملکی بیش از همه توجه سرمایه‌گذارها را به خود جلب کرده‌اند: کرانه‌ی نوشهر تا رویان در شمال کشور، و منطقه یک تهران با محله‌های شناخته‌شده‌ای مثل زعفرانیه، نیاوران، قیطریه و ولنجک. هر دو بازار طرفداران پروپاقرص خودشان را دارند، اما منطق سرمایه‌گذاری در آن‌ها کاملاً متفاوت است.

قیمت‌ها؛ منطقه یک تهران در برابر نوشهر و رویان

بر اساس جدیدترین فایل‌های مشاورین املاک در مرداد ۱۴۰۵، میانگین قیمت هر متر آپارتمان در منطقه یک تهران به حدود ۲۱۳ میلیون تومان رسیده است. در محله‌های لوکس‌تر همین منطقه، مثل زعفرانیه و نیاوران، قیمت واحدهای نوساز میان‌متراژ تا ۵۳۲ میلیون تومان در هر متر هم دیده شده است.

در طرف مقابل، زمین‌های شهرکی جنگلی و ساحلی بین نوشهر و رویان از حدود ۸ میلیون تومان در هر متر شروع می‌شوند و می‌توانند بسته به فاصله از دریا و نوع سند تا چند برابر این رقم هم برسند. یک ویلای متوسط با سند ششدانگ در همین محدوده معمولاً بین ۲.۵ تا ۵ میلیارد تومان قیمت می‌خورد؛ رقمی که تقریباً معادل قیمت یک واحد ۱۰ تا ۲۰ متری در محله‌های لوکس منطقه یک است.

دو سناریوی سرمایه‌گذاری

مسیر شمال برای کسانی جذاب است که سرمایه محدودتری دارند و به دنبال بازدهی اجاره فصلی، به‌خصوص در فصل تابستان، هستند. اما همین بازار در پاییز و زمستان معمولاً با کاهش تقاضا و کندی نقدشوندگی روبه‌رو می‌شود. در مقابل، آپارتمان در منطقه یک تهران به دلیل تقاضای دائمی مصرفی و بازار اجاره فعال، در تمام فصل‌های سال خریدار و مستأجر دارد؛ اما هزینه ورود به این بازار به‌مراتب بالاتر است.

نکات حقوقی مهم پیش از خرید در شمال

پیش از هر خریدی در محدوده نوشهر تا رویان، حتماً باید سند تک‌برگ ششدانگ ملک، کاربری مسکونی زمین (و نه کشاورزی)، رعایت حریم قانونی دریا و جنگل، و وجود پروانه ساخت رسمی از شهرداری یا بخشداری بررسی شود. بسیاری از دعاوی ملکی در شمال کشور دقیقاً از نبود همین بررسی‌های اولیه شروع می‌شود.

جمع‌بندی یک معامله‌گر ملک

به‌جای انتخاب قطعی بین این دو مسیر، منطقی‌تر این است که پرتفوی ملکی بین شمال و تهران تقسیم شود؛ بخشی در زمین یا ویلای شمال برای رشد بلندمدت و درآمد فصلی، و بخشی در ملک منطقه یک تهران برای نقدشوندگی و ثبات. انتخاب نهایی به افق سرمایه‌گذاری، میزان نقدینگی و تحمل ریسک هر فرد بستگی دارد.