شکاف ۵۷ واحدی تورم اجاره با تورم عمومی؛ سه دلیلی که فشار واقعی اجاره را از شاخص رسمی بیرون نگه می‌دارد (سه‌شنبه ۶ مرداد ۱۴۰۵)

مرکز آمار ایران برای خرداد ۱۴۰۵ تورم نقطه‌به‌نقطهٔ اجاره‌بها را ۳۱٫۲ درصد اعلام کرد، در حالی که تورم نقطه‌به‌نقطهٔ عمومی کشور در همان ماه ۸۸٫۶ درصد بود؛ فاصله‌ای نزدیک به ۵۷ واحد درصدی که اجاره را به کم‌سرعت‌ترین قلم سبد خانوار تبدیل کرده است. سهمینو این عدد را هنگام انتشار در گزارش تورم اجاره‌بها در خرداد ۱۴۰۵ به ۳۱٫۲ درصد رسید ثبت کرد؛ آنچه در ادامه می‌آید سراغ پرسش بعدی می‌رود: چرا این عدد با آنچه مستأجر می‌پردازد جور درنمی‌آید. مستأجری که خرداد امسال در تهران قرارداد تازه بست، به گزارش دنیای اقتصاد با رشدی نزدیک به ۴۰ درصد روبه‌رو شد و قیمت پیشنهادی موجران ۴۳ درصد بالاتر از سال قبل بود. هیچ‌کدام از این دو عدد غلط نیست. آن‌ها دو چیز متفاوت را می‌سنجند، و فهم همین تفاوت، کل ماجرای اجاره در ۱۴۰۵ است.

پیش‌زمینه

شاخص اجارهٔ مرکز آمار در یک سال گذشته آرام پایین آمده است: بهمن ۱۴۰۴ نقطه‌به‌نقطه ۳۲٫۳ درصد و سالانه ۳۴٫۷ درصد بود؛ اردیبهشت ۱۴۰۵ به ۳۰٫۹ درصد نقطه‌به‌نقطه و ۳۳٫۲ درصد سالانه رسید که پایین‌ترین سطح ۴۱ ماه از دی ۱۴۰۱ بود؛ و خرداد ۱۴۰۵ دوباره به ۳۱٫۲ درصد نقطه‌به‌نقطه و ۳۲٫۸ درصد سالانه نشست. نکتهٔ ظریف همین‌جاست: نرخ سالانه کاهید اما نقطه‌به‌نقطه از اردیبهشت به خرداد اندکی بالا رفت. این الگو معمولاً یعنی موجی از قراردادها به سررسید رسیده و بخشی از فشار انباشته تازه دارد وارد شاخص می‌شود.

در همین فاصله، بانک مرکزی که با نمونه و روشی متفاوت اندازه می‌گیرد، برای خرداد ۱۴۰۵ تورم سالانهٔ ۵۷٫۷ درصد و نقطه‌به‌نقطهٔ ۸۳٫۱ درصد ثبت کرد و گروه «مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها» را با وزن ۳۷٫۵۸ درصد، یعنی سنگین‌ترین قلم سبد، تنها ۴٫۷ درصد در ماه گران‌تر دید. سهمینو پیش‌تر همین کندی را در گزارش تورم مسکن در خرداد ۱۴۰۵ به ۴٫۷ درصد رسید بررسی کرده بود. تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی، منتشرشده در همین سه‌شنبه ۶ مرداد ۱۴۰۵ برای تیرماه، تصویر را می‌چرخاند: شاخص کل مناطق شهری روی ۷۴۲٫۸ واحد، تورم ماهانه ۳٫۶ درصد (نصف ۷٫۴ درصد خرداد)، نقطه‌به‌نقطه ۸۳٫۹ درصد و سالانه ۶۱٫۴ درصد. اما در همان ماه، گروه مسکن و انرژی با ۵٫۹ درصد بیشترین رشد ماهانه را میان همهٔ گروه‌ها داشت. یعنی درست وقتی تورم عمومی کند شد، گروه مسکن شتاب گرفت.

یک هشدار روش‌شناختی لازم است: زیرشاخص اختصاصی اجارهٔ مرکز آمار برای تیر ۱۴۰۵ تا ۶ مرداد منتشر نشده بود. آخرین رقم قطعی اجاره همان خرداد ۱۴۰۵ است و هر عدد تیر که به اجاره نسبت داده شود، عدد گروه کلی است نه اجارهٔ خالص.

عددها

برای مقایسه، بازارهای موازی در همین سه‌شنبه ۶ مرداد ۱۴۰۵ جای دیگری ایستاده‌اند: دلار روی ۱۹۰٬۲۰۰ تومان با رشد ۱٫۱۷ درصد، طلای ۱۸ عیار روی ۱۸٬۳۴۱٬۳۰۰ تومان در هر گرم با رشد ۰٫۷۲ درصد، و شاخص کل بورس تهران روی ۵٬۱۰۹٬۰۰۴ واحد با رشد ۱٫۱۳ درصد.

محرک‌ها

یک: شاخص، موجودی را می‌سنجد نه جریان. عدد مرکز آمار میانگین وزنی تغییر اجاره در کل موجودی قراردادها است، و اکثریت این قراردادها یک‌ساله و ثابت‌اند. مستأجری که امروز جابه‌جا می‌شود با قیمت مارجینال بازار روبه‌روست، نه با میانگین دوازده‌ماهه. این همان مسئلهٔ کلاسیک موجودی در برابر جریان است که در همهٔ کشورها شاخص اجاره را نسبت به نرخ قرارداد نو کند و باتأخیر می‌کند؛ در ایران فقط اثرش مضاعف است.

دو: سقف ۲۵ درصدی، عدد ثبت‌شده را مکانیکی پایین نگه می‌دارد. مصوبهٔ سران سه قوه برای ۱۴۰۵، به اعلام فرزانه صادق وزیر راه و شهرسازی در تیرماه، افزایش را در کل کشور حداکثر ۲۵ درصد تعیین کرد و تمدید خودکار یک‌سالهٔ قرارداد در صورت تقاضای مستأجر و منع صدور حکم تخلیه به‌صرف انقضای مدت را به آن افزود. نظارت از مسیر سامانهٔ خودنویس و کد رهگیری انجام می‌شود؛ سهمینو جزئیات اجرایی آن را در خبر ممنوعیت صدور حکم تخلیه تا پایان سال ۱۴۰۵ پوشش داده است. وقتی سقف رسمی روی ۲۵ درصد است، قرارداد ثبت‌شده نزدیک همان عدد ظاهر می‌شود و مازاد از راه ودیعهٔ متورم یا توافق ثبت‌نشده جبران می‌شود. جالب آنکه حتی اتحادیهٔ مشاوران املاک سقف بالاتری می‌خواست: کیانوش گودرزی رئیس این اتحادیه در ۲۸ خرداد ۱۴۰۵ رقم پیشنهادی صنف را ۲۷ درصد برای شهر تهران و ۲۳ درصد برای شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر استان تهران اعلام کرده بود.

سه: فشار به رهن منتقل شده و رهن در شاخص دیده نمی‌شود. این مهم‌ترین حلقهٔ ماجراست. سهم ودیعه از کل اجاره به حدود ۶۵ درصد رسیده و در اسفند ۱۴۰۴ نسبت عرفی تا ۸۰ درصد هم جهیده بود، پیش از آنکه وام ودیعه آن را حول ۶۵ درصد تثبیت کند. نمونهٔ عددی دنیای اقتصاد از اسفند ۱۴۰۴ گویاست: یک واحد میان‌متراژ تهران با ودیعهٔ یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان و اجارهٔ ماهانهٔ ۹ میلیون تومان، با نرخ عرفی تبدیل حدود ۳۰ هزار تومان اجاره به ازای هر یک میلیون تومان رهن. موجری که می‌بیند درآمد ریالی اجاره‌اش زیر تورم بالای ۸۰ درصدی تبخیر می‌شود، پیش‌پرداخت بیشتری می‌گیرد و آن را به بازارهای مصون از تورم می‌برد. اگر شاخص عمدتاً جزء اجارهٔ ماهانه را ردیابی کند، این انتقال تقریباً نامرئی می‌ماند. سازوکار تبدیل رهن و اجاره را در درس مسکن به‌عنوان دارایی گام به گام توضیح داده‌ایم.

و یک پیچیدگی صادقانه: ممکن است بخشی از این شکاف اصلاً آماری نباشد. مقام مرکز آمار صریح گفته است افزایش اجاره نمی‌تواند بیشتر از نرخ تورم باشد چون توان پرداخت مستأجران کاهش یافته. یعنی احتمال دارد اجاره واقعاً نسبت به تورم عمومی عقب مانده باشد، نه چون بازار آرام است، بلکه چون سقف توان پرداخت خانوار به آن اجازه نمی‌دهد. تصویر کامل، ترکیبی از هر دوست: بخشی روش‌شناختی، بخشی واقعی.

چشم‌انداز

وزن این فشار در بودجهٔ خانوار دیگر حاشیه‌ای نیست. سهم مسکن از سبد خانوار شهری در سال ۱۴۰۳ به ۴۳٫۷ درصد رسید که بالاتر از آستانهٔ فشار غیرقابل‌تحمل ۴۰ درصدی اتحادیهٔ اروپاست؛ در تهران این نسبت ۵۱ درصد در ۱۴۰۱ و ۵۶ درصد در ۱۴۰۲ گزارش شده و بابک نگاهداری رئیس مرکز پژوهش‌های مجلس آن را برای دهک‌های مستأجر بین ۶۰ تا ۷۰ درصد خوانده، در برابر میانگین جهانی ۱۸ درصد و دامنهٔ ۱۵ تا ۲۵ درصدی.

در سمت مالکیت، راه فرار هم بسته است. آخرین رقم رسمی متوسط قیمت هر متر مسکن تهران، مربوط به مرداد ۱۴۰۴، حدود ۸۸٫۵ میلیون تومان بود که یک واحد ۱۰۰ متری را نزدیک ۸٫۸۵ میلیارد تومان می‌کند؛ در حالی که سقف وام خرید زوجین در تهران یک میلیارد تومان است، یعنی کمتر از حدود ۱۲ درصد قیمت آن واحد. طبق گزارش رسمی، خانوار متوسط تهرانی برای خرید یک واحد ۷۵ متری در مناطق متوسط باید معادل ۲۳ سال درآمد کامل خود را بپردازد و با پس‌انداز یک‌سوم درآمد سالانه، ۶۸ سال صبر کند.

و نکته‌ای که برای مخاطب سرمایه‌گذار مهم است: خودِ مسکن هم امسال پناهگاه نبوده. قیمت مسکن تهران در یک سال منتهی به خرداد ۱۴۰۵ تنها ۹٫۷ درصد رشد کرد و منطقهٔ ۵ که پرمعامله‌ترین منطقه است فقط ۵٫۸ درصد؛ بازار در رکود عمیق معاملاتی است و در خرداد حدود ۳٬۸۷۲ معامله ثبت شد که ۲۰ درصد کمتر از اردیبهشت بود. حتی ابزار کاغذی مسکن هم کمکی نکرد: صندوق «ارزش مسکن» در یک سال منتهی به اردیبهشت ۱۴۰۵ بازده منفی داشت. این تحلیل توصیهٔ خرید، فروش یا اجاره نیست.

جمع‌بندی

عدد رسمی دروغ نمی‌گوید، اما همهٔ حقیقت را هم نمی‌گوید. ۳۱٫۲ درصدِ مرکز آمار میانگین کل موجودی قراردادهاست و ۴۰ درصدِ تهران، قیمت قرارداد نو؛ فاصلهٔ این دو را سه سازوکار می‌سازد: میانگین‌گیری روی موجودی، سقف ۲۵ درصدی که رقم ثبت‌شده را پایین نگه می‌دارد، و انتقال فشار به ودیعه‌ای که شاخص آن را نمی‌بیند. اگر فقط یک چیز را به یاد بسپارید این باشد: تا وقتی سهم ودیعه از کل اجاره حدود ۶۵ درصد است، شاخص اجارهٔ ماهانه نمی‌تواند سنجهٔ کاملی از هزینهٔ واقعی مسکن باشد.

چه چیزی را رصد کنیم

• زیرشاخص اجارهٔ تیر و مرداد ۱۴۰۵ مرکز آمار: اگر نقطه‌به‌نقطه از حدود ۳۱ درصد به سمت ۴۰ درصد برود، یعنی موج تمدید قراردادها فشار انباشته را وارد شاخص کرده و شکاف در حال بسته‌شدن است؛ اگر زیر ۳۰ درصد برود، فرضیهٔ سقف توان پرداخت تقویت می‌شود.
• سهم ودیعه از کل اجاره و نسبت عرفی تبدیل رهن به اجاره در فصل جابه‌جایی.
• گزارش‌های ماهانهٔ گروه مسکن و انرژی بانک مرکزی، که در تیر ۱۴۰۵ صدرنشین رشد ماهانه شد.
• میزان اجرای عملی سقف ۲۵ درصدی از مسیر سامانهٔ خودنویس و کد رهگیری.
• حجم معاملات ماهانهٔ مسکن تهران به‌عنوان نشانهٔ خروج یا تداوم رکود.