تورم مسکن در خرداد ۱۴۰۵ به ۴.۷ درصد رسید؛ چرا کندتر از خوراک و پوشاک شد؟ (چهارشنبه ۱۷ تیر ۱۴۰۵)

بانک مرکزی روز سه‌شنبه ۹ تیر ۱۴۰۵ گزارش شاخص قیمت مصرف‌کنندهٔ خرداد را منتشر کرد: نرخ تورم سالانه (میانگین دوازده‌ماهه) به ۵۷.۷ درصد و نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه به ۸۳.۱ درصد رسید. در دل همین گزارش، گروه «مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها»، که با وزن ۳۷.۵۸ درصد سنگین‌ترین قلم سبد خانوار ایرانی است، در خرداد نسبت به اردیبهشت فقط ۴.۷ درصد گران شد؛ رقمی که با وجود شتاب‌گیری، از رشد ماهانهٔ بیشتر اقلام دیگر سبد عقب ماند.

پیش‌زمینه

این عقب‌ماندگی مسکن تازگی ندارد. سهمینو پنجشنبه ۱۱ تیر ۱۴۰۵ بر پایهٔ گزارش مرکز آمار ایران نوشته بود که تورم نقطه‌به‌نقطهٔ اجاره‌بها در خرداد به ۳۱.۲ درصد رسیده، در حالی‌که تورم نقطه‌به‌نقطهٔ عمومی کشور به روایت همان نهاد ۸۸.۶ درصد بوده؛ فاصله‌ای نزدیک به ۵۷ واحد درصد. گزارش تازهٔ بانک مرکزی، با نهاد و متدولوژی متفاوت (۸۳.۱ درصد نقطه‌به‌نقطه در برابر ۸۸.۶ درصد مرکز آمار)، همان الگو را در سطح گروه مسکن و انرژی تکرار می‌کند: کندترین یا از کندترین‌های رشد در میان اقلام سبد. روند سه‌ماههٔ خود گروه مسکن هم رو به شتاب بوده: از ۱.۶ درصد در فروردین به ۳.۶ درصد در اردیبهشت و ۴.۷ درصد در خرداد.

عددها

محرک‌ها

عقب‌ماندگی نسبی گروه مسکن دو ریشهٔ اصلی دارد. نخست، بخش عمدهٔ اجاره‌بها در قراردادهای یک‌سالهٔ ثابت تعیین می‌شود؛ رقمی که در شاخص ثبت می‌شود، میانگین اجاره‌های امضاشده در ماه‌های گذشته است، نه نرخ روز بازار، و همین اندازه‌گیری تورم اجاره را نسبت به قیمت واقعی روز مسکن عقب می‌اندازد. دوم، خود گروه شاخص «مسکن، آب، برق و سوخت» فقط اجاره را دربر نمی‌گیرد؛ هزینهٔ آب، برق و گاز خانگی هم که عمدتاً با تعرفه‌های دولتی و کم‌نوسان تعیین می‌شود، در این گروه وزن دارد و رشد ماهانهٔ آن را رقیق‌تر می‌کند. در همین حال، برخی بررسی‌های میدانی از آگهی‌های خرید و فروش مسکن در تهران میانگین قیمت هر مترمربع را در بهار ۱۴۰۵ نزدیک به ۱۹۱ میلیون تومان برآورد کرده‌اند؛ عددی که به‌دلیل تفاوت روش (آگهی در برابر معاملهٔ ثبت‌شده) مستقیماً با آمار رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار قابل‌مقایسه نیست، اما فاصلهٔ میان انتظار بازار و آمار رسمی را نشان می‌دهد.

چشم‌انداز

روند سه‌ماههٔ گروه مسکن و انرژی (۱.۶ درصد در فروردین، ۳.۶ درصد در اردیبهشت، ۴.۷ درصد در خرداد) نشان از شتاب‌گیری تدریجی دارد. اگر این الگو ادامه یابد، فاصلهٔ رشد ماهانهٔ این گروه با میانگین سبد خانوار می‌تواند در ماه‌های آینده کم شود. از سوی دیگر، هر بار قراردادهای اجارهٔ قدیمی در سررسید سالانهٔ خود تمدید یا تجدید می‌شوند، بخشی از فاصلهٔ انباشته‌شده با قیمت‌های روز بازار به شاخص اجاره منتقل می‌شود؛ روندی که می‌تواند نرخ نقطه‌به‌نقطهٔ اجاره‌بها را هم به‌تدریج بالا بکشد. این یک مشاهده بر پایهٔ روند آماری موجود است، نه پیش‌بینی قیمت مسکن یا توصیه‌ای برای خرید، فروش یا اجاره.

چه چیزی را رصد کنیم

گزارش تورم تیرماه بانک مرکزی و مرکز آمار معمولاً با حدود سه هفته تأخیر، یعنی در اوایل مردادماه، منتشر می‌شود؛ عددی که نشان می‌دهد آیا شتاب‌گیری گروه مسکن در خرداد ادامه یافته یا متوقف شده است. همچنین باید دید آیا فاصلهٔ ۵۷ واحدی میان تورم نقطه‌به‌نقطهٔ اجاره‌بها و تورم نقطه‌به‌نقطهٔ عمومی در ماه‌های آینده تنگ‌تر می‌شود یا خیر.

این مطلب صرفاً جنبهٔ اطلاع‌رسانی و آموزشی دارد و هیچ توصیه‌ای برای خرید، فروش، اجاره یا سرمایه‌گذاری در بازار مسکن محسوب نمی‌شود. تصمیم‌های مالی خود را بر پایهٔ بررسی کامل شرایط شخصی و مشورت با کارشناس متخصص انجام دهید.