صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات مدیریت ارزش مسکن، که با نماد
ارزش مسکن در بازار فرابورس معامله میشود، شنبه ۲۱ شهریور ۱۴۰۵ با قیمت پایانی ۳۷٬۳۶۱ ریال بسته شد: ۱٫۷۸ درصد بالاتر از جلسهٔ پیش و بالاترین قیمت پایانی این نماد در ۵۲ هفتهٔ گذشته.
روی تابلو، فاصلهٔ این قیمت با قیمت ابطال هر واحد ۲۰۸٫۹ درصد خوانده میشود. اما آن قیمت ابطال، ۱۲٬۰۹۴ ریال، تاریخ ۲۳ اردیبهشت ۱۴۰۵ را روی خودش دارد؛ یعنی ۱۲۲ روز پیش از جلسهٔ امروز. این گزارش دربارهٔ همان مخرج است.
پیشزمینه
«ارزش مسکن» یک صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات است؛ یعنی داراییهای آن بهجای سهام یا سپرده، ملک است. واحدهای این صندوق در بازار فرابورس دادوستد میشوند و مثل هر نماد دیگری قیمت روزانه دارند.
مسیر قیمتی این نماد در هفتههای اخیر یکطرفه بوده است. در سریهای خود سهمینو، قیمت پایانی این نماد در نخستین جلسهٔ شهریور، یعنی ۱ شهریور ۱۴۰۵، برابر ۳۱٬۳۶۳ ریال بود و شنبه ۲۱ شهریور روی ۳۷٬۳۶۱ ریال بست: ۵٬۹۹۸ ریال و ۱۹٫۱ درصد بالاتر، در همان ماه. هر دو عدد قیمت پایانی همان یک سریاند و بازهٔ سنجش، از ابتدای ماه جاری جلالی تا امروز، پیش از دیدن نتیجه انتخاب شده است.
در بازهٔ بلندتر، کف ۵۲ هفتهٔ این نماد ۲۰٬۰۸۸ ریال ثبت شده است؛ پایانی امروز ۸۶ درصد بالاتر از آن کف است. میانگین متحرک ۲۰ روزه در سری ما ۳۳٬۱۶۵ ریال و میانگین ۵۰ روزه ۳۱٬۷۵۰ ریال است، پس قیمت امروز بالای هر دو میانگین ایستاده است.
این تصویر با چیزی که چند روز پیش دربارهٔ سمت دیگر همین سکه نوشتیم مقایسهشدنی است: دارا یکم یکشنبه ۱۵ شهریور ۱۴۰۵ با قیمت پایانی ۵۵۲٬۹۲۳ ریال بسته شد، ۳۳٫۳ درصد زیر قیمت ابطال. آنجا بازار کمتر از ارزش خالص داراییها میپرداخت؛ اینجا بسیار بیشتر. تفاوت مهم این است که داراییهای دارا یکم سهام بورسیاند و هر روز قیمت میخورند، در حالی که داراییهای یک صندوق املاک، ملک است.
عددها، هرکدام با تاریخ خودشان
| شاخص | مقدار | تاریخ |
|---|
| قیمت پایانی هر واحد | ۳۷٬۳۶۱ ریال | ۲۱ شهریور ۱۴۰۵ |
| آخرین معاملهٔ روز | ۳۷٬۷۶۶ ریال | ۲۱ شهریور ۱۴۰۵ |
| پایانی جلسهٔ پیش | ۳۶٬۷۰۸ ریال | ۱۸ شهریور ۱۴۰۵ |
| کمترین و بیشترین قیمت روز | ۳۶٬۱۵۸ و ۳۷٬۸۰۹ ریال | ۲۱ شهریور ۱۴۰۵ |
| قیمت ابطال هر واحد | ۱۲٬۰۹۴ ریال | ۲۳ اردیبهشت ۱۴۰۵ |
| قیمت صدور هر واحد | ۱۲٬۰۹۷ ریال | ۲۳ اردیبهشت ۱۴۰۵ |
| فاصلهٔ پایانی با ابطال | ۲۰۸٫۹ درصد | ۲۱ شهریور ۱۴۰۵ |
| حجم معاملات | ۱۵٬۴۸۲٬۰۳۷ واحد | ۲۱ شهریور ۱۴۰۵ |
| ارزش معاملات | حدود ۵۷٫۸ میلیارد تومان | ۲۱ شهریور ۱۴۰۵ |
| تعداد واحدهای صندوق | ۱۶۵ میلیون | ۲۱ شهریور ۱۴۰۵ |
حساب ساده است و هر خوانندهای میتواند آن را تکرار کند: ۳۷٬۳۶۱ منهای ۱۲٬۰۹۴ میشود ۲۵٬۲۶۷ ریال، و این عدد تقسیم بر ۱۲٬۰۹۴ میشود ۲۰۸٫۹ درصد. از سمت دیگر، ۱۲٬۰۹۴ تقسیم بر ۳۷٬۳۶۱ میشود ۳۲٫۴ درصد؛ یعنی قیمت ابطال اعلامشده حدود یکسوم قیمت تابلو است.
در مقیاس کل صندوق، ۱۶۵ میلیون واحد ضرب در پایانی امروز یعنی ارزش بازار حدود ۶۱۶٫۵ میلیارد تومان، و همان تعداد واحد ضرب در ابطال اعلامشده یعنی حدود ۱۹۹٫۶ میلیارد تومان. اختلاف، حدود ۴۱۶٫۹ میلیارد تومان است.
محرکها
نخست آنچه تعریفی است و به استدلال نیاز ندارد: آنچه بازار «حباب» یک صندوق مینامد، چیزی جز فاصلهٔ قیمت معامله با قیمت ابطالِ منتشرشده نیست. این یک تعریف است، نه یک داوری.
دوم، آنچه واقعیت تاریخدار است: قیمت ابطالی که امروز روی تابلوی فرابورس برای این نماد ثبت شده، ۱۲٬۰۹۴ ریال با تاریخ ۲۳ اردیبهشت ۱۴۰۵ است. سری شبانهٔ خود سهمینو هم دقیقاً همین رقم را ثبت کرده است.
سوم، نتیجهای که صرفاً حسابی است: هر تغییری در ارزش روز املاک این صندوق پس از ۲۳ اردیبهشت، داخل آن مخرج نیست. پس عدد ۲۰۸٫۹ درصد دو چیز متفاوت را با هم نشان میدهد؛ اینکه بازار چقدر بیش از داراییهای اعلامشده میپردازد، و اینکه آن داراییها از اردیبهشت تا امروز چقدر تجدید ارزیابی شدهاند ولی هنوز روی تابلو ننشستهاند. از بیرون، این دو را نمیتوان از هم جدا کرد. هر کس این عدد را تنها بهعنوان گرانفروشی بخواند، نیمی از قصه را حذف کرده است؛ و هر کس آن را کاملاً بیمعنا بداند، نیم دیگر را.
چهارم، ریتم گزارشدهی خود صندوق. در سوابق کدال که این سرور نگه میدارد، صندوق «گزارش خالص ارزش هر واحد سرمایهگذاری به ارزش روز» را بهصورت دورهای منتشر میکند و آخرین نامه از این نوع در سوابق ما دورهٔ ۱۲ ماههٔ منتهی به ۳۰ آذر ۱۴۰۴ را پوشش میدهد. صورتهای مالی میاندورهای حسابرسیشدهٔ ۶ ماههٔ منتهی به ۳۱ خرداد ۱۴۰۵ هم روز ۴ شهریور ۱۴۰۵ روی کدال نشسته است. برخلاف یک صندوق سهامی که داراییهایش هر روز قیمت میخورند، ارزش روز ملک با ارزیابی دورهای بهروز میشود.
پنجم، رویداد خودِ امروز. شنبه ۲۱ شهریور ۱۴۰۵، ساعت ۱۵ و ۱۵:۰۵، دو «آگهی دعوت به مجمع صندوق سرمایهگذاری» با شمارههای پیگیری ۱۵۹۸۲۶۳ و ۱۵۹۸۲۸۰ روی کدال منتشر شد و مجمع را برای ۳۱ شهریور ۱۴۰۵ فراخواند. این یک رویداد زماندار و رسمی است، نه شایعه.
در سمت تابلو هم روز پرمعاملهای بود: ۱۵٫۵ میلیون واحد در برابر میانگین حجم ماهانهٔ حدود ۲۰٫۷ میلیون واحد در خوانش شبانهٔ ما. بازار سهام تهران هم همان روز جلسهٔ پرقدرتی داشت؛ شرح آن در نبض بازار شنبه ۲۱ شهریور ۱۴۰۵ آمده است.
چشمانداز
آنچه در این بخش میآید برداشت سهمینو از دادههای بالاست و پیشبینی قیمت نیست.
تا وقتی قیمت ابطال تازهای روی تابلو ننشیند، عددی که بازار بهعنوان فاصله میخواند با همان مخرج اردیبهشتی محاسبه میشود و بالای ۲۰۰ درصد میماند، حتی اگر قیمت نماد اصلاً تکان نخورد. نزدیکترین تاریخ رسمی که ممکن است ارقام تازهای از خود صندوق به سهامداران برسد، مجمع ۳۱ شهریور ۱۴۰۵ است.
نکتهٔ دیگر برای خوانندهای که مسکن را از مسیر بورس دنبال میکند: دسترسی خرد به بازار ملک از این مسیر با دسترسی از مسیر وام فرق دارد و هر دو محدودیت خودشان را دارند. دربارهٔ سمت وام پیشتر نوشتهایم: بانک مرکزی دارندگان کارت رفاهی اوراق گام را در وام ازدواج و فرزندآوری در اولویت پرداخت قرار داد.
جمعبندی
حرف اصلی این است: «ارزش مسکن» شنبه ۲۱ شهریور ۱۴۰۵ در بالاترین قیمت پایانی ۵۲ هفتهٔ خود بست، اما عددی که فاصلهٔ ۲۰۸٫۹ درصدی از آن حساب میشود، ۱۲۲ روز قدیمی است؛ پس این فاصله را نمیتوان بهتنهایی حباب خواند.
قرائت سهمینو، به تاریخ ۲۱ شهریور ۱۴۰۵: تا وقتی ابطال تازه منتشر نشود، فاصلهٔ اعلامی ارزش مسکن بالای ۲۰۰ درصد میماند. شرط: تا زمانی که صندوق ابطال تازهای روی تابلو نگذارد. سطح: ۲۰۸٫۹. افق: تا مجمع ۳۱ شهریور ۱۴۰۵. آنچه این قرائت را باطل میکند: انتشار ابطال تازه و افت فاصلهٔ اعلامی به زیر ۱۰۰ درصد.
و یک چیز را به یاد بسپارید: هر حبابی که میخوانید، مخرجش هم یک تاریخ دارد. پیش از قضاوت دربارهٔ صورت کسر، تاریخ مخرج را نگاه کنید.
چه چیزی را رصد کنیم
- مجمع ۳۱ شهریور ۱۴۰۵ و اینکه دربارهٔ ارزش روز داراییهای صندوق چه اعلام میشود.
- انتشار «گزارش خالص ارزش هر واحد سرمایهگذاری به ارزش روز» تازه روی کدال.
- تغییر تاریخ قیمت ابطال روی تابلوی فرابورس؛ همین یک تاریخ، عدد فاصله را یکشبه جابهجا میکند.
- حجم روزانه در برابر میانگین ماهانهٔ حدود ۲۰٫۷ میلیون واحدی.
]]>
