سه سیاست حمایتی دولت برای بازار اجاره تهران در فصل جابهجایی امسال همزمان روی میز است: سقف افزایش اجارهبها، تمدید خودکار قراردادها و وام ودیعه مسکن. با این حال، بر پایه گزارشهای میدانی که خبرگزاری خبرآنلاین روز شنبه ۱۷ مرداد ۱۴۰۵ (۸ اوت ۲۰۲۶) منتشر کرد، نرخ اجاره در تهران در همین فصل ۷۰ تا ۱۰۰ درصد بالا رفته و رهن برخی واحدها به چند میلیارد تومان رسیده است. بررسی تازه مرکز پژوهشهای مجلس درباره ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها (مصوب ۱۴۰۳) میگوید مشکل فقط اجرای ضعیف نیست؛ طراحی خود قانون راه فرار برای موجر باز گذاشته است.
پیشزمینه
اجارهبها در ایران سالهاست جلوتر از توان پرداخت خانوار حرکت میکند. به روایت مرکز پژوهشهای مجلس، نرخ رشد سالانه اجارهبها از سال ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۵ به ترتیب ۳۱، ۳۹، ۵۲، ۶۰، ۵۰، ۳۵ و ۳۲ درصد بوده؛ یعنی حتی در آرامترین سال این بازه هفتساله، اجاره حدود یکسوم بالا رفته است. سهمینو پیشتر (سهشنبه ۶ مرداد ۱۴۰۵) در شکاف ۵۷ واحدی تورم اجاره با تورم عمومی نشان داده بود شاخص تورم نقطهبهنقطه اجاره مرکز آمار برای خردادماه فقط ۳۱٫۲ درصد بوده، در حالی که اجاره قطعی قراردادهای همان ماه در تهران نزدیک ۴۰ درصد بالا رفته بود؛ شکافی که حالا با رقم ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی فصل جابهجایی مرداد بهمراتب بازتر شده است.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها که سال ۱۴۰۳ به تصویب رسید، قرار بود دقیقاً همین شکاف را ببندد. ماده ۷ آن به دولت اجازه میدهد در استانهایی که تورم عمومی سالانه از ۳۰ درصد عبور کند، برای شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر سقفی روی افزایش اجارهبها بگذارد. برای سال ۱۴۰۵ نیز، بر پایه اعلام وزارت راه و شهرسازی، تمدید خودکار قراردادها با سقف افزایش ۲۵ درصدی در حال اجراست؛ در کنار وام ودیعه مسکن که سقف آن اخیراً به ۸۵۰ میلیون تومان رسید.
اعداد کلیدی
- ۷۰ تا ۱۰۰ درصد: بازه افزایش اجارهبها در تهران در فصل جابهجایی امسال، بر پایه گزارشهای میدانی خبرآنلاین (شنبه ۱۷ مرداد ۱۴۰۵).
- ۲۵ درصد: سقف افزایش اجاره در تمدید خودکار قراردادهای سال ۱۴۰۵، به اعلام وزارت راه و شهرسازی.
- ۳۰ درصد: آستانه تورم عمومی سالانهای که باید در یک استان رد شود تا سقفگذاری ماده ۷ اصلاً فعال شود.
- ۵۰ تا ۱۰۰ درصد: دامنهای که قانون برای سقف اجاره، پس از عبور از آستانه ۳۰ درصدی و نسبت به تورم عمومی سالانه، تعیین کرده است.
- ۹۸ از ۹۳۳ شهر: شمار شهرهایی که قانون فعلی میپوشاند؛ به گفته مرکز پژوهشهای مجلس، ۸۳۵ شهر دیگر کشور عملاً از حمایت این ماده خارج ماندهاند.
- ۳۱ تا ۶۰ درصد: دامنه رشد سالانه اجارهبها طی هفت سال گذشته (۱۳۹۹ تا ۱۴۰۵)، به روایت مرکز پژوهشهای مجلس.
همه ارقام این بخش برگرفته از بررسی مرکز پژوهشهای مجلس درباره ماده ۷ است که خبرآنلاین به نقل از روزنامه خراسان، روز شنبه ۱۷ مرداد ۱۴۰۵ منتشر کرد.
محرکها
به گفته مرکز پژوهشهای مجلس، مهمترین نقص طراحی قانون، نبود الزام به تمدید قرارداد است. حتی وقتی سقف افزایش اجاره تعیین میشود، موجر هیچ تعهدی به تمدید قرارداد مستأجر فعلی ندارد و میتواند واحد را پس از پایان قرارداد با قیمت روز بازار به مستأجر دیگری اجاره دهد؛ در این حالت سقف مصوب عملاً بیاثر میشود، چون فقط برای تمدید یک قرارداد موجود معنا دارد، نه برای عقد قرارداد تازه.
دومین نقص، ابهام در معیار فعالسازی سقف است. عبارت «مصلحت ملزمه» که شرط تشخیص شورای عالی مسکن برای اعمال سقف در یک استان است، به گفته مرکز پژوهشها معیار روشن و قابل سنجشی ندارد و اجرا را به تشخیص اداری وابسته میکند.
سومین نقص، نظارت شکایتمحور است: کشف تخلف بر عهده مستأجر، یعنی طرف ضعیفتر معامله، گذاشته شده است. بر پایه گزارش میدانی ایسنا که خبرآنلاین بازتاب داده، بسیاری از مستأجران برای پرهیز از تخلیه، حتی به نقض سقف ۲۵ درصدی هم اعتراض نمیکنند.
چهارمین نقص، محدودیت جغرافیایی قانون است: پوشش تنها ۹۸ شهر، در حالی که بحران اجاره، به گفته مرکز پژوهشها، به کلانشهرها محدود نیست.
چشمانداز
مرکز پژوهشهای مجلس در جمعبندی گزارش خود پیشنهاد داده است: حذف آستانه تورمی ۳۰ درصدی و جایگزینی آن با شاخصهایی مانند نرخ فقر خانوارهای مستأجر یا رشد حداقل دستمزد؛ الزام به تمدید قرارداد برای مستأجران قانونمدار، با استثناهایی مانند نیاز شخصی مالک یا تخریب و نوسازی قانونی ساختمان؛ خروج نظارت از حالت شکایتمحور از طریق اتصال به سامانههای ملی و صورتحساب الکترونیکی؛ و گسترش شمول قانون به همه مناطق بحرانزده کشور. این پیشنهادها هنوز در حد گزارش کارشناسی مجلس است و به تصویب نرسیده؛ تا تصویب هرگونه اصلاحیه، قانون موجود با همین نقصها اجرا خواهد شد.
وزارت راه و شهرسازی نیز وعده داده امکان مقایسه خودکار نرخ اجاره جدید با قرارداد سال قبل را بهزودی در سامانه خودنویس فعال کند؛ وعدهای که هنوز اجرایی نشده و به گفته مشاوران املاک، در حال حاضر دسترسی به قراردادهای سالهای گذشته برای تطبیق نرخ فراهم نیست.
جمعبندی
سه سیاست حمایتی دولت، بازار اجاره تهران را در فصل جابهجایی امسال از جهش ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی بازنداشته است، چون هیچکدام موجر را ملزم به تمدید قرارداد نمیکند و سقف مصوب فقط برای یک قرارداد در حال تمدید معنا دارد. تا وقتی این حلقه گمشده اصلاح نشود، هر رقمی که برای سقف تعیین شود، در عمل با انعقاد یک قرارداد تازه بهراحتی دور زده میشود؛ همانطور که بازار خرید و اجاره مسکن تهران در ماههای اخیر بارها نشان داده است.
چه چیزی را رصد کنیم
- فعالشدن قابلیت مقایسه قرارداد در سامانه خودنویس، که وزارت راه وعده داده بهزودی اجرایی میشود.
- واکنش مجلس به پیشنهادهای اصلاحی مرکز پژوهشها برای ماده ۷، از جمله الزام به تمدید قرارداد.
- آمار رسمی مرکز آمار ایران برای تورم اجاره در مردادماه، برای سنجش فاصله آن با ارقام میدانی ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی.
