سقف فردی تسهیلات «نهضت ملی مسکن» از ۶ میلیارد و ۵۰۰ میلیون ریال به ۸ میلیارد و ۵۰۰ میلیون ریال افزایش یافت؛ یعنی از ۶۵۰ به ۸۵۰ میلیون تومان. این افزایش در بیستوچهارمین جلسهٔ شورای عالی مسکن در ۵ خرداد ۱۴۰۵ به ریاست معاون اول رئیسجمهور تصویب و سپس در هفتاد و یکمین جلسهٔ هیئت عالی بانک مرکزی تأیید شد (خبرگزاری مهر، ۷ مرداد ۱۴۰۵؛ اقتصاد آنلاین به نقل از صداوسیما، ۸ مرداد ۱۴۰۵).
امروز یکشنبه ۱۱ مرداد ۱۴۰۵ اما همین رقم از درون مجلس زیر سؤال رفت. حبیب قاسمی، عضو کمیسیون عمران و عضو هیئت رئیسهٔ کمیسیون اصل نودم مجلس، گفت ۸۵۰ میلیون تومان «به هیچ وجه پاسخگوی نیاز متقاضیان» نیست و با احتساب بهای تمامشدهٔ هر متر مربع باید به حدود ۱ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تا ۲ میلیارد تومان میرسید (خانه ملت به روایت اکوایران، ۱۱ مرداد ۱۴۰۵).
نکتهای که در عنوانها گم میشود این است: این وام یک تسهیلات عمومی خرید خانه نیست. بر پایهٔ مصوبهٔ هیئت عالی بانک مرکزی، افزایش سقف صرفاً شامل طرحهای حمایتی مسکنی است که زمین آنها را وزارت راه و شهرسازی تأمین و به متقاضیان واگذار کرده، و علاوه بر آن به پروژههایی با پیشرفت فیزیکی بیش از ۶۵ درصد تسری یافته است.
پیشزمینه: وام ۷۰ درصد بالا رفت، بهای ساخت چند برابر
برای فهم اندازهٔ این عدد باید به نقطهٔ شروع برگشت. به روایت همین عضو کمیسیون عمران، در ابتدای تصویب قانون جهش تولید مسکن مبلغ تسهیلات ۵۰۰ میلیون تومان تعیین شد، در روزگاری که بهای تمامشدهٔ هر متر مربع مسکن بهطور میانگین «زیر ۱۰ میلیون تومان» بود. امروز، باز هم به برآورد او، میانگین بهای تمامشدهٔ ساخت هر متر مربع، بدون احتساب قیمت زمین، بیش از ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان است.
حساب این دو عدد کنار هم، لنگر اصلی ماجراست: سقف وام از ۵۰۰ به ۸۵۰ میلیون تومان یعنی حدود ۷۰ درصد رشد، در حالی که بهای ساخت هر متر مربع در همان بازه دستکم ۱۵۰ تا ۲۰۰ درصد بالا رفته است. وام رشد کرده، اما با سرعتی که نیمی از سرعت هزینه هم نیست.
برآورد دومی هم روی میز است و از جای دیگری میآید. فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان، در گفتوگو با خبرگزاری مهر (۴ مرداد ۱۴۰۵) گفت میانگین هزینهٔ ساخت یک ساختمان پنجطبقه در کشور به حدود متری ۶۰ میلیون تومان رسیده که نسبت به سال گذشته حدود ۷۰ درصد افزایش داشته است. فاصلهٔ این رقم با برآورد ۲۵ تا ۳۰ میلیونی تصادفی نیست: یکی میانگین کشوری و بدون زمین است، دیگری هزینهٔ واقعی یک پروژهٔ مشخص با کیفیت و تجهیزات کاملتر. هر دو، جدا از هم، یک چیز میگویند: هزینهٔ ساخت در یک سال حدود ۷۰ درصد جهیده است.
عددهای کلیدی، به تاریخ ۱۱ مرداد ۱۴۰۵
| متغیر | رقم | منبع |
|---|
| سقف فردی وام نهضت ملی مسکن | ۸۵۰ میلیون تومان (۸٫۵ میلیارد ریال)، پیشتر ۶۵۰ میلیون | هیئت عالی بانک مرکزی، ۷ و ۸ مرداد ۱۴۰۵ |
| مبلغ اولیهٔ همین وام | ۵۰۰ میلیون تومان | کمیسیون عمران مجلس، ۱۱ مرداد ۱۴۰۵ |
| بهای تمامشدهٔ ساخت هر متر (بدون زمین) | بیش از ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان | کمیسیون عمران مجلس، ۱۱ مرداد ۱۴۰۵ |
| هزینهٔ ساخت ساختمان پنجطبقه | حدود متری ۶۰ میلیون تومان (رشد ۷۰ درصدی سالانه) | کانون سراسری انبوهسازان، ۴ مرداد ۱۴۰۵ |
| رشد قیمت مصالح ساختمانی | بین ۴۰ تا ۲۷۰ درصد | کانون سراسری انبوهسازان، ۴ مرداد ۱۴۰۵ |
| متوسط قیمت مسکن مناطق ۶ و ۷ تهران | متری ۳۰۷ میلیون تومان (نوساز تا ۱۰ سال) | دنیای اقتصاد به نقل از تراز، ۱۰ مرداد ۱۴۰۵ |
| قیمت اوراق تسهیلات مسکن | ۷۸ هزار تومان، افت ۴۳٫۵ درصدی نسبت به اسفند ۱۴۰۴ | خبرگزاری مهر، ۱۰ مرداد ۱۴۰۵ |
| واحدهای ثبتنامی جهش تولید مسکن | ۸۵۰ هزار واحد، کمتر از ۱۰ درصد به بهرهبرداری رسیده | کمیسیون عمران مجلس، ۱۱ مرداد ۱۴۰۵ |
این وام چند متر خانه میخرد
محاسبهٔ سادهای که سهمینو روی همین ارقام منتشرشده انجام داده، اندازهٔ واقعی وام را نشان میدهد. با متری ۶۰ میلیون تومان که کانون انبوهسازان اعلام کرده، ۸۵۰ میلیون تومان حدود ۱۴ متر مربع ساخت را میپوشاند. با برآورد ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومانی کمیسیون عمران، همین مبلغ معادل ۲۸ تا ۳۴ متر مربع ساخت است، آن هم بدون زمین.
خود آقای قاسمی مقایسهٔ سومی به دست میدهد: متقاضیان دهکهای پایین توان پرداخت مابهالتفاوت یک ملک ۱۰۰ متری با قیمت حدود ۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تا ۳ میلیارد تومان را ندارند. یعنی وام ۸۵۰ میلیونی، در خوشبینانهترین حالت، حدود ۲۸ تا ۳۴ درصد قیمت آن واحد را میپوشاند و بقیه باید از جیب متقاضی بیاید.
و اگر همین عدد را به گرانترین بخش بازار تهران ببریم، مقیاس ماجرا روشنتر میشود: بر پایهٔ دادهٔ «تراز» که دنیای اقتصاد در ۱۰ مرداد ۱۴۰۵ منتشر کرد، متوسط قیمت واحدهای نوساز تا ۱۰ سال ساخت در مناطق ۶ و ۷ تهران متری ۳۰۷ میلیون تومان است و خرید یک واحد میانمتراژ در این محدوده به بودجهای حدود ۲۷ میلیارد تومان نیاز دارد. کل وام ۸۵۰ میلیونی آنجا کمتر از ۳ متر مربع میخرد. این مقایسه برای سنجش قدرت خرید است، نه توصیف کاربرد وام: تسهیلات نهضت ملی برای ساخت روی زمین دولتی است، نه خرید آپارتمان در قلب پایتخت.
محرکها: چرا وام از هزینه جا ماند
سه سازوکار این شکاف را ساختهاند و هر سه سند دارند.
یکم، جهش مصالح. به گفتهٔ دبیر کانون سراسری انبوهسازان، بر اساس آمارهای رسمی قیمت مصالح ساختمانی بین ۴۰ تا ۲۷۰ درصد افزایش یافته است؛ او تصریح میکند این به معنای رشد ۲۷۰ درصدی همهٔ مصالح نیست، بلکه اقلامی مانند محصولات پتروشیمی به دلیل شرایط جنگی چنین رشدی را تجربه کردهاند. تصویر قیمت مصالح البته یکدست نیست؛ در همین ماهها بخشی از بازار سیمان مسیر معکوس رفت، چنان که در گزارش سیمان تهران در سه هفته حدود ۱۴ درصد ارزانتر شد نشان دادیم. نرخهای روز را میتوانید در صفحهٔ قیمت مصالح سهمینو دنبال کنید.
دوم، تورم عمومی که سقف اسمی وام را میبلعد. یک مبلغ ثابت ریالی در اقتصادی با تورم بالا هر ماه کوچکتر میشود. همانطور که در تحلیل شکاف تورم و نقدینگی آوردیم، تورم نقطهبهنقطهٔ تیر ۱۴۰۵ حدود ۸۳٫۹ درصد بوده است. در چنین نرخی، فاصلهٔ میان تصویب یک سقف تسهیلات و پرداخت مرحلهای آن بهتنهایی بخشی از ارزش وام را میخورد. قاسمی همین را دربارهٔ پیشپرداختها میگوید: ارزش پول متقاضیانی که پیشپرداخت داشتهاند چنان کاهش یافته که «با همان پول، امروز حتی ۵ متر مربع هم قابل خرید نیست».
سوم، تنگنای تأمین مالی. وام مرحلهای و منوط به پیشرفت فیزیکی پروژه پرداخت میشود و خودِ افزایش سقف هم به پروژههای بالای ۶۵ درصد پیشرفت گره خورده است. در همین راستا دنیای اقتصاد در ۱۰ مرداد ۱۴۰۵ گزارش کرد وام ساخت مسکن عملاً جیرهبندی شده و در اولویت پیمانکاران پروژههای با پیشرفت بالا قرار گرفته است. سمت تقاضا هم ابزارش را از دست داده: قیمت اوراق تسهیلات مسکن به ۷۸ هزار تومان رسیده، یعنی افت ۴۳٫۵ درصدی نسبت به اسفند ۱۴۰۴ (خبرگزاری مهر، ۱۰ مرداد ۱۴۰۵).
پسزمینهٔ بازار هم مساعد نیست. پورحاجت میگوید در شرایط جنگی سرمایه محافظهکار عمل میکند و به سمت داراییهای نقدشوندهتر مانند طلا و ارز میرود؛ سرمایهای که میتوانست وارد ساختوساز شود. فشار همین بازار روی مستأجران را پیشتر در شکاف ۵۷ واحدی تورم اجاره با تورم عمومی بررسی کردهایم، و مفاهیم پایهٔ قیمت متری و رهن و اجاره در درس مسکن بهعنوان دارایی آمده است.
چشمانداز
این بخش نقل قول و برداشت است، نه واقعیت ثبتشده. پیشنهاد عضو کمیسیون عمران روشن است: یا طرح به کلی متوقف شود، یا تسهیلات به ۱ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان برسد و بانکها متقاضی را به تأمین صددرصدی آورده ملزم نکنند. او همچنین از ظرفیت ۱۷۰ هزار هکتار بافت فرسودهٔ دارای زیرساخت آب و برق و گاز میگوید و معتقد است با تسهیلات و دورهٔ تنفس مناسب میتوان مشکل مسکن دستکم ۱۰ تا ۱۵ میلیون نفر را در همین بافتها حل کرد. در سوی مقابل، گزارش خبرگزاری مهر تأکید میکند کارشناسان موفقیت این افزایش را در گرو پرداخت بهموقع تسهیلات از سوی شبکهٔ بانکی و تأمین مستمر منابع میدانند؛ یعنی عددِ مصوب تا وقتی بهموقع پرداخت نشود، روی کاغذ میماند.
جمعبندی
حرف امروز در یک جمله: سقف وام ۲۰۰ میلیون تومان بالا رفت، اما فاصلهاش با هزینهٔ ساخت بیشتر شد، نه کمتر. چرا مهم است؟ چون از ۸۵۰ هزار واحد ثبتنامی قانون جهش تولید مسکن کمتر از ۱۰ درصد به بهرهبرداری رسیده و ۱۳۵ هزار واحد مسکن مهر هم از دولتهای پیشین باقی مانده است؛ گلوگاه این طرح تأمین مالی است و یک افزایش ۷۰ درصدی در برابر هزینهای که دستکم ۱۵۰ درصد بالا رفته، گلوگاه را باز نمیکند. آن یک چیزی که باید یادتان بماند: با متری ۶۰ میلیون تومان، کل این وام حدود ۱۴ متر مربع ساخت است، و بقیهٔ خانه را باید متقاضی بیاورد.
چه چیزی را رصد کنیم
سه متغیر، صرفاً برای مشاهده و بدون هیچ توصیهٔ خرید یا فروش. نخست، سرعت پرداخت واقعی تسهیلات از سوی بانکهای عامل و اینکه آیا سقف تازه به پروژههای زیر ۶۵ درصد پیشرفت هم تسری مییابد. دوم، مسیر بهای تمامشدهٔ ساخت و قیمت مصالح در ماههای پیش رو، که تعیین میکند این ۸۵۰ میلیون تا کی همین اندازه میماند. سوم، طرح جامع مسکن و سرنوشت پیشنهاد استفاده از بافتهای فرسوده. رویدادهای دارای تاریخ را در تقویم بازار سهمینو دنبال کنید.
